【問 41】宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
１ Ａは、自己の所有に属しない建物を売買する場合、Ａが当該建物を取得する契約を締結している場合であっても、その契約が停止条件付きであるときは、当該建物の売買契約を締結してはならない。
２ 売買契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合において、これらを合算した額が売買代金の2割を超える特約をしたときは、その特約はすべて無効となる。
３ 「建物に隠れた瑕疵があった場合、その瑕疵がＡの責に帰すことのできるものでないときは、Ａは瑕疵担保責任を負わない」とする特約は有効である。
４ Ｂがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にＢの自宅で売買契約を締結した場合、Ｂは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。
【問 40】宅地建物取引業者Ａが売主Ｂと買主Ｃの間の建物の売買について媒介を行う場合に交付する「35条書面」又は「37条書面」に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、35条書面とは、同法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、37条書面とは、同法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする。
３ Ｃが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、Ａは、Ｃに対し、35条書面の交付を省略することができるが、37条書面の交付を省略することはできない。
１ Ａは、35条書面及び37条書面のいずれの交付に際しても、取引主任者をして、当該書面への記名押印及びその内容の説明をさせなければならない。
２ Ｂが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、Ａは、Ｂに対し、35条書面及び37条書面のいずれの交付も省略することができる。
４ Ａが、宅地建物取引業者Ｄと共同で媒介を行う場合、35条書面にＡが調査して記入した内容に誤りがあったときは、Ａだけでなく、Ｄも業務停止処分を受けることがある。
【問 36】 宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を取引主任者が行う場合における次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。
２ 自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点で瑕疵担保責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった。
４ 建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。
３ 宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。
１ 中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。
【問 35】 宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。
３ 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者でない法人との間で建物の売買契約を締結した場合、当該法人において当該契約の任に当たっている者の氏名を、37条書面に記載しなければならない。
１ 法人である宅地建物取引業者が37条書面を作成したときは、必ずその代表者をして、当該書面に記名押印させなければならない。
４ 宅地建物取引業者が、その媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。
２ 建物の売買契約において、宅地建物取引業者が売主を代理して買主と契約を締結した場合、当該宅地建物取引業者は、買主のみに37条書面を交付すれば足りる。
【問 38】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
４ Ｂは、自ら指定した知人の宅地建物取引業者Ｃ（ＣはＡから当該宅地の売却についての代理又は媒介の依頼を受けていない。 の事務所で買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられず、翌日、Ｃの事務所で契約を締結した場合、Ｂは売買契約を解除することはできない。
３ Ｂは、喫茶店で買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、翌日、喫茶店で契約を締結した。その5日後、契約解除の書面をＡに発送し、その3日後に到達した。この場合、Ｂは売買契約を解除することができない。
２ Ｂは、テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。その5日後、代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けた。この場合、Ｂは売買契約を解除することができる。
１ Ｂが、自ら指定したホテルのロビーで買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられず、その3日後、Ａのモデルルームで契約を締結した場合、Ｂは売買契約を解除することができる。
【問 41】 宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が売主Ｂ（消費税課税事業者）からＢ所有の土地付建物の媒介の依頼を受け、買主Ｃとの間で売買契約を成立させた場合、ＡがＢから受領できる報酬の上限額は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は6,300万円（うち、土地代金は4,200万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。
１ 1,890,000円
２ 1,953,000円
３ 2,016,000円
４ 2,047,500円
【問 34】宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Ｂに建築工事完了前のマンションを1億円で販売する場合において、ＡがＢから受領する手付金等に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、同法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置をいう。
３ ＡがＢから手付金として1,500万円を受領しようとする場合において、当該マンションについてＢへの所有権移転の登記がされたときは、Ａは、保全措置を講じなくてもよい。
４ Ａが1,000万円の手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合において、Ａが資金調達に困り工事請負代金を支払うことができず、当該マンションの引渡しが不可能となったときは、Ｂは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求することができる。
２ ＡがＢから手付金として1,500万円を受領するに当たって保全措置を講ずる場合、Ａは、当該マンションの売買契約を締結するまでの間に、Ｂに対して、当該保全措置の概要を説明しなければならない。
１ Ａが当該マンションの売買契約締結時に、手付金として500万円をＢから受領している場合において、Ｂが契約の履行に着手していないときは、Ａは、Ｂに500万円を償還すれば、当該売買契約を解除することができる。
【問 27】 宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。 ア 破産者であった個人Ａは、復権を得てから５年を経過しなければ、免許を受けることができない。 イ 宅地建物取引業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられた取締役がいる法人Ｂは、その刑の執行が終わった日から５年を経過しなければ、免許を受けることができない。 ウ 宅地建物取引業者Ｃは、業務停止処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、相当の理由なく廃業の届出を行った。この場合、Ｃは、当該届出の日から５年を経過しなければ、免許を受けることができない。 エ 宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者Ｄは、その法定代理人が禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過しなければ、免許を受けることができない。
１ 一つ
４ 四つ
２ 二つ
３ 三つ
【問33】 宅地建物取引業者Ａ (甲県知事免許) の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ Ａは、甲県の区域内に新たに二つの支店を設け宅地建物取引業を営もうとする場合、額面金額１，０００万円の地方債証券を供託して営業保証金に充てれば足りる。
４ Ａは、買主Ｄに対し、土地付建物の売買契約を締結する前に、営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。
２ 家主Ｂは、居住用建物の賃貸の管理委託契約をＡと締結していたが、Ａが借主から収受した家賃を約束期日が過ぎてもＢに支払わなかった。この場合、Ｂは、Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。
３ 印刷業者Ｃは、Ａが行う宅地建物の売買に関する広告の印刷依頼を受け、印刷物を作成し納品したが、ＡがＣに対しその代金を支払わなかった。この場合、Ｃは、Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。
【問38】 宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引業法第３５条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
３ 建物の区分所有法等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
２ 建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。
４ 敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。
１ 当該マンションの管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名 (法人にあっては、その商号又は名称)、住所 (法人にあっては、その主たる事務所の所在地) 及び委託された業務の内容を説明しなければならない。