【問41】宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金３、５００万円、うち手付金５００万円で売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
３ Ａは、契約締結日に手付金を受領する場合、その全額について受領後直ちに、宅地建物取引業法第４１条の２に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。
２ 債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、売買代金の額の２割である７００万円が上限である。
１ 相手方が契約の履行に着手するまでは、Ｂは手付金のうち２５０万円を放棄して、また、Ａは１、０００万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。
４ Ａが瑕疵担保責任を負うべき期間について定める場合、「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から２年」となる。
【問 31】宅地建物取引主任者資格登録(以下この問において「登録」という。)及び宅地建物取引主任者証(以下この問において「取引主任者証」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
４ 丁県知事から取引主任者証の交付を受けている取引主任者が、取引主任者証の亡失によりその再交付を受けた後において、亡失した取引主任者証を発見したときは、速やかに、再交付された取引主任者証をその交付を受けた丁県知事に返納しなければならない。
１ 甲県知事の登録を受けて、甲県に所在する宅地建物取引業者Ａの事務所の業務に従事する者が、乙県に所在するＡの事務所の業務に従事することとなったときは、速やかに、甲県知事を経由して、乙県知事に対して登録の移転の申請をしなければならない。
２ 登録を受けている者で取引主任者証の交付を受けていない者が重要事項説明を行い、その情状が特に重いと認められる場合は、当該登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過するまでは、再び登録を受けることができない。
３ 丙県知事から取引主任者証の交付を受けている取引主任者が、取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは、丙県知事に申請し、その申請前6月以内に行われる国土交通大臣の指定する講習を受講しなければならない。
【問 42】宅地建物取引業者Ａ(消費税課税事業者)は、Ｂ所有の建物について、Ｂ及びＣから媒介の依頼を受け、Ｂを貸主、Ｃを借主とする定期借家契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、1か月分の借賃は13万円、保証金(Ｃの退去時にＣに全額返還されるものとする。)は300万円とする。
２ Ａは、媒介報酬の限度額のほかに、Ｂの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Ｂから受け取ることができる。
４ 定期借家契約の契約期間が終了した直後に、ＡがＢＣ間の定期借家契約の再契約を成立させた場合にＡが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。
３ 建物が居住用である場合、ＡがＢ及びＣから受け取ることができる報酬の限度額は、Ｂ及びＣの承諾を得ているときを除き、それぞれ68,250円である。
１ 建物が店舗用である場合、ＡがＣから受け取ることができる報酬の限度額は、147,000円である。
【問40】 宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) 第３７条の規定に基づく契約を証する書面 (以下この問において 「契約書面」 という。) に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
３ 居住用建物の賃貸借契約において、貸主には代理の宅地建物取引業者Ａが、借主には媒介の宅地建物取引業者Ｂがおり、Ｂが契約書面を作成したときは、借主及びＡに契約書面を交付すればよい。
４ 貸主である宅地建物取引業者Ｃが、宅地建物取引業者Ｄの媒介により借主と事業用建物の賃貸借契約を締結するに当たって、Ｄが作成・交付した契約書面に法第３７条違反があった。この場合、Ｄのみが監督処分及び罰則の対象となる。
１ 居住用建物の賃貸借契約において、貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するときは、どちらか一方の宅地建物取引業者が契約書面を作成したとしても、契約書面の交付については双方の宅地建物取引業者がその義務を負う。
２ 宅地建物取引業者が土地売買における売主の代理として契約書面を作成するに当たっては、専任でない取引主任者が記名押印してもよい。
【問 33】 宅地建物取引業者Ａ社は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Ｂ社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、Ａ社の唯一の取引主任者である甲が交通事故に遭い、５日間入院することとなった。この場合におけるＡ社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
１ Ａ社の代表者である乙は、取引主任者ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してＢ社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引主任者証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。
２ Ａ社の従業者である丁は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引主任者証を持っていたため、丁がその宅地建物取引主任者証を提示した上、Ｂ社の代表者丙に重要事項説明を行った。
３ 事情を知ったＢ社の代表者丙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。
４ 事情を知ったＢ社と合意の上、Ａ社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。
【問 40】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
４ Ａは、瑕疵担保責任を負うべき期間として、引渡しの日から2年で、かつ、Ｂが瑕疵を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。
１ Ｂが契約の履行に着手するまでにＡが売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額をＢに償還しなければならないとの特約を定めることができる。
３ Ｂから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Ａが契約の履行に着手していれば、ＡはＢに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。
２ Ａの違約によりＢが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。
【問40】宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) に関する次の規定のうち、宅地建物取引業者Ａが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Ｂに売却する場合に適用されるものはどれか。
１ 法第３５条に基づく重要事項の説明
４ 法第４１条に基づく手付金等の保全措置
３ 法第３９条に基づく手付の額の制限
２ 法第３８条に基づく損害賠償額の予定等の制限
【問32】次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
３ 宅地建物取引業の免許の有効期間は５年であり、免許の更新の申請は、有効期間満了の日の９０日前から３０日前までに行わなければならない。
２ 宅地建物取引業者Ｂ社 (乙県知事免許) の政令で定める使用人Ｃが本籍地を変更した場合、Ｂ社は、 その旨を乙県知事に届け出る必要はない。
４ 宅地建物取引業社Ｄ社 (丙県知事免許) の監査役の氏名について変更があった場合、Ｄ社は、３０日以内にその旨を丙県知事に届け出なければならない。
１ 宅地建物取引業者個人Ａ (甲県知事免許) が死亡した場合、Ａの相続人は、Ａの死亡の日から３０日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
【問32】甲県に本店、乙県にａ支店を置き国士交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者Ａ（個人）は、ａ支店の専任の取引主任者Ｂが不在になり、宅地建物取引業法第１５条の要件を欠くこととなった。この場合、Ａの手続に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
３ 宅地建物取引業を廃止した場合、Ａは、甲県知事を経由して国土交通大臣に３０日以内に廃業の届出を行う必要がある。
４ Ａは、Ｂが２ヵ月間の入院をしたため、この期間、宅地建物取引業は行わないこととした場合、Ａは宅地建物取引業を休止する旨の届出を行う必要がある。
１ 本店のみで宅地建物取引業を行う場合、Ａは、ａ支店が所在する乙県知事を経由して国土交通大臣にａ支店の廃止の届出を行う必要がある。
２ ａ支店に専任の取引主任者Ｃを置き、宅地建物取引業を行う場合、Ａは、Ｃを置いた日から２週間以内に専任の取引主任者の変更の届出を行う必要がある。
【問35】宅地建物取引業者Ａ (甲県知事免許) が本店と２つの支店を有する場合、Ａの営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
２ Ａが２つの支店を廃止し、その旨の届出をしたときは、営業保証金の額が政令で定める額を超えることとなるので、その超過額１,０００万円について公告をせずに直ちに取り戻すことができる。
４ Ａは営業保証金の還付がなされ、甲県知事から政令で定める額に不足が生じた旨の通を受け、その不足額を供託したときは、２週間以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。
１ Ａは新たに２つの支店を設置し、同時に１つの支店を廃止したときは、５００万円の営業保証金を本店のもよりの供託所に供託し、業務を開始した後、遅滞なくその旨を甲県知事に届け出なければならない。
３ Ａが営業保証金を取り戻すために公告をしたときは、２週間以内にその旨を甲県知事に届け出なければならず、所定の期間内に債権の申出がなければその旨の証明書の交付を甲県知事に請求できる。