３　宅地建物取引業者が居住用建物の貸主及び借主の双方から媒介の依頼を受けるに当たって借主から承諾を得ていなければ、借主から借賃の1.05月分の報酬を受領することはできない。

解説：○・・・宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・〇五倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五二五倍に相当する金額以内とする。（宅地建物取引業法100号第4より）

１　依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、当該依頼者は宅地建物取引業者に対して国土交通大臣の定めた報酬の限度額を報酬として支払わなければならない。

解説：×・・・宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない（宅地建物取引業法46条1項2項）あくまでも限度額であり、その限度額どおりに支払う必要はない。

２　二つ

ア　Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵(かし)についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。
解説：×・・・宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法 （明治二十九年法律第八十九号）第五百七十条 （売主の瑕疵担保責任）において準用する同法第五百六十六条第三項（地上権等がある場合等における売主の担保責任） に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条（地上権等がある場合等における売主の担保責任） に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２ 　前項の規定に反する特約は、無効とする。
（宅地建物取引業法40条1項、2項より）

イ　Ａ社は、Ｂとの間における新築分譲マンションの売買契約（代金3,500万円）の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。
解説：○・・・宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。（宅地建物取引業法38条1項より）

ウ　Ａ社は、Ｂとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。
解説：×・・・宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
（宅地建物取引業法39条2項より）このような特約は、売主（宅建業者）に有利な特約なため、無効となる。手付金以外に中間金を放棄が買主には、不利な特約なため。

３　三つ

２　Ｂは、テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。その5日後、代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けた。この場合、Ｂは売買契約を解除することができる。

解説：×・・・選択肢１の解説の宅地建物取引業法37条の2　1項2号より、代金の全部を支払い、宅地の引き渡しを受けた場合は、売買契約を解除することができません。

３　Ｂは、喫茶店で買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、翌日、喫茶店で契約を締結した。その5日後、契約解除の書面をＡに発送し、その3日後に到達した。この場合、Ｂは売買契約を解除することができない。

解説：×・・・買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除は、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時に、その効力を生ずること。(宅地建物取引業法施行規則16条の6　1項5号より）

２　二つ

１　一つ

ア．誤り。依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合、たとえその広告が貸借契約の成立に寄与したとしても、報酬とは別にその広告料に相当する額を請求できない。
イ．誤り。１つの取引に複数の宅地建物取引業者が介在する場合でも、１つの取引に係る報酬の限度額は同じである。本肢の場合、宅地建物取引業者Ａが、4,000 万円×0.03＋６万円＝126万円、126万円×２×1.08（消費税)＝272万1,600円を受領した場合、宅地建物取引業者Ｂは
報酬を受領することができない。
ウ．誤り。居住用建物の貸借契約を成立させた場合、貸主及び借主の承諾を得ても、それぞれから借賃の 1.08 カ月分の報酬を受けることはできない。貸主及び借主からそれぞれ報酬を受ける場合、１カ月分の0.54倍となる。
したがって、ア、イ、ウすべて誤りであり、正解は④である。

３　三つ

２　二つ

ア.　〇　正しい

イ.　×　誤り
「いずれか」が点が誤り。
売買契約の場合、引渡時期と移転登記の申請時期の両方が必要的記載事項である（宅地建物取引業法37条1項4号・5号）。

ウ.　×　誤り
「自ら貸主」は、「宅建業」に該当しない（宅地建物取引業法2条2号）。

エ.　〇　正しい
売買契約の場合、租税その他の公課の負担に関する定めは、任意的記載事項である（宅地建物取引業法37条1項12号）。

正しいものは、アとエの２つ。

１　宅地建物取引業を営もうとする者は、同一県内に２以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては、国土交通大臣の免許を受けなければならない。

解説：×・・・宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。（宅地建物取引業法3条1項より）同一県内であれば、都道府県知事の免許を受ければよい。

３　Ｃ社が乙県にのみ事務所を設置し、Ｄが丙県に所有する１棟のマンション（10戸）について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、Ｃ社は乙県知事の免許を受けなければならない。

解説：○・・・選択肢１のように、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置しているので、本肢は、乙県知事の免許を受ければよい。

３　免許を受けようとするＣ社に、刑法第206条(現場助勢)の罪により科料に処せられた役員がいる場合、その刑の執行が終わってから5年を経過しなければ、Ｃ社は免許を受けることができない。

解説：×・・・刑法の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者（宅地建物取引業法5条第1項3号の2より）と選択肢１の解説より、罰金の場合は、免許を受けることはできないが、科料の場合は、刑が軽いために免許を受けることができます。

１　宅地建物取引業者Ａ社に、道路交通法違反により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた者が役員として就任する場合、就任時において執行猶予期間中であれば、その就任をもって、Ａ社の免許が取り消されることはない。

解説：×・・・国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該免許を取り消さなければならない。
法人である場合において、その役員又は政令で定める使用人のうちに第五条第一項第一号から第三号の二までのいずれかに該当する者があるに至つたとき。（宅地建物取引業法66条第1項第3号）
三、禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者（宅地建物取引業法5条第1項第3号より）

２　甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者Ｂ（国土交通大臣免許）は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30％の手付金を受領した。この場合、Ｂは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。

×　誤り
30%は違反。また甲県知事が業務停止処分を行うことはできない。
自ら売主となる宅地・建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することは、宅建業法に違反する（宅地建物取引業法39条1項）。
宅建業者Ｂの免許権者である国土交通大臣又はＢが業務を行った都道府県の知事である乙県知事は、業務停止の処分をすることができる（宅地建物取引業法65条2項、4項）。

１　宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の瑕疵を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Ａは、乙県知事から指示処分を受けることがある。

〇　正しい
違反するので都道府県知事は指示処分できる。
自ら売主となる宅地・建物の売買契約において、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をすることは、宅建業法に違反する（宅地建物取引業法40条1項）。
宅建業者が宅建業法に違反した場合には、その宅建業者が業務を行った都道府県の知事は、必要な指示をすることができる（宅地建物取引業法65条3項）。

４　Ａは、支店を廃止したため、Ａの営業保証金につき、Ａとの宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は３ヵ月以内に申し出るべき旨の公告をしたが、申出がなかったので、営業保証金を取り戻した。

違反する。営業保証金の取戻しには、6カ月を下らない期間の公告が必要である（業法30条）。

３　Ａは、甲県内に２つの支店を新設し、本店のもよりの供託所に１、０００万円を供託し、営業を開始した後、営業保証金を供託した旨を甲県知事に届け出た。

違反する。営業を開始する前に供託した旨を届け出る必要がある（業法25条）。

４　なし

３　三つ