宅建業法

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Question

【問３１】　宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア　宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。
イ　建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。
ウ　建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。

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	１　一つ
	２　二つ	ア.　違反する斜線制限（建築基準法56条）については、宅地の貸借の契約においても説明事項とされている（宅地建物取引業法35条1項2号、同法施行令3条1項2号、2項）。イ.　違反する新住宅市街地開発法32条1項の規定に基づく制限は、建物の貸借の契約において説明事項とされている（宅地建物取引業法35条1項2号、同法施行令3条3項）。ウ.　違反しない準防火地域内の建築物の制限は、建物の貸借の契約において説明事項とされていない（宅地建物取引業法35条1項2号、同法施行令3条3項）。以上より、宅建業法に違反するのはアとイ。
	４　なし
	３　三つ

Question

【問 33】宅地建物取引業者Ａ社は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Ｂ社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、Ａ社の唯一の取引主任者である甲が交通事故に遭い、５日間入院することとなった。この場合におけるＡ社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

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	２　Ａ社の従業者である丁は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引主任者証を持っていたため、丁がその宅地建物取引主任者証を提示した上、Ｂ社の代表者丙に重要事項説明を行った。	解説：違反する・・・取引主任者は、の登録が消除されたとき、又は取引主任者証が効力を失つたときは、速やかに、取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に返納しなければならない。（宅地建物取引業法22条の2　6項より）どんなものでも有効期間が満了しているものを使用できないと思います。
	４　事情を知ったＢ社と合意の上、Ａ社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。	解説：違反しません・・・契約締結前に書面の交付も重要事項説明も実施しているので、違反しません。
	３　事情を知ったＢ社の代表者丙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。	解説：違反する・・・そんな規定はありません。宅地建物取引業法35条1項より
	１　Ａ社の代表者である乙は、取引主任者ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してＢ社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引主任者証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。	解説：違反する・・・宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。（宅地建物取引業法35条1項より）取引主任者が説明する必要があります。

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【問　27】　宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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	４　Ｇ社（甲県知事免許）は、Ｈ社（国土交通大臣免許）に吸収合併され、消滅した。この場合、Ｈ社を代表する役員Ｉは、当該合併の日から30日以内にＧ社が消滅したことを国土交通大臣に届け出なければならない。	解説：×・・・選択肢１（宅地建物取引業法11条　1項2号）より、免許を受けた甲県知事免許に届出する必要がある。
	３　Ｅが所有するビルを賃借しているＦが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Ｅは免許を受ける必要はないが、Ｆは免許を受けなければならない。	解説：×・・・選択肢2より、本肢は、自ら転賃行為も自ら賃借している行為となるので、宅地建物取引業に該当しない。
	２　Ｃが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているＤ社に依頼するとしても、Ｃは免許を受けなければならない。	解説：×・・・宅地建物取引業　宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。（宅地建物取引業法2条より）自ら賃借行為は、宅地建物取引業に該当しない
	１　免許を受けていた個人Ａが死亡した場合、その相続人Ｂは、死亡を知った日から30日以内にその旨をＡが免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。	解説：○・・・宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当することとなつた場合においては、当該各号に掲げる者は、その日（第一号の場合にあつては、その事実を知つた日）から三十日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。一宅地建物取引業者が死亡した場合　その相続人二法人が合併により消滅した場合　その法人を代表する役員であつた者三宅地建物取引業者について破産手続開始の決定があつた場合　その破産管財人四法人が合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散した場合　その清算人五宅地建物取引業を廃止した場合　宅地建物取引業者であつた個人又は宅地建物取引業者であつた法人を代表する役員（宅地建物取引業法11条　1項1号より）

Question

【問 38】宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Ｂと建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

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	３　Ａは自己の所有に属しない建物について、Ｂと売買契約を締結した。	解説：違反しません。・・・選択肢1同様で、本肢は、宅地建物取引業法33条の2に該当しますが、宅地建物取引業者同士の取引においては、適用されません。
	４　ＡはＢと売買契約を締結する際、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした。	解説：違反しません。・・・選択肢1同様で、本肢は、宅地建物取引業法40条に該当しますが、宅地建物取引業者同士の取引においては、適用されません。
	１　ＡはＢと売買契約を締結し、代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。	解説：違反しない。・・・第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。（宅地建物取引業法78条2項）より、本問は宅地建物取引業者同士の取引なので、宅地建物取引業法39条は、適用されません。・自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限・・・33条の2 ・事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等・・・37条の2 ・損害賠償額の予定等の制限・・・38条・手附の額の制限等・・・39条・瑕疵担保責任についての特約の制限・・・40条・手付金等の保全・・・41条・宅地又は建物の割賦販売の契約の解除等の制限・・・42条・所有権留保等の禁止・・・43条
	２　Ａは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の建築確認を受ける前にＢと売買契約を締結した。	解説：違反します。・・・宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項（開発行為の許可）、建築基準法第六条第一項（建築の確認）その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。（宅地建物取引業法36条）よりこの法律は、宅地建物取引業者同士の取引でも適用されます。

Question

【問２６】　次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア　都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第２条第１号に規定する宅地に該当する。
イ　社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。
ウ　都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、法第２条第１号に規定する宅地に該当しない。
エ　賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。

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正解

１　一つ

ア.　〇　正しい
用途地域内の土地なので宅地に該当する。
宅地建物取引業法において、「宅地」とは、以下のものを指す（宅地建物取引業法2条1号）。
1. 建物の敷地に供せられる土地
2. 用途地域内の土地（道路・公園・河川などは除く）

イ.　×　誤り
住宅の貸借の媒介を反復継続して営むことは、宅建業に該当する（宅地建物取引業法2条2号）。

	自ら当事者	媒介･代理
売買･交換	取引	取引
貸借		取引

免許が不要なのは、
1. 国・地方公共団体
2. 信託会社
3. 破産管財人

ウ.　×　誤り
用途地域外でも、建物の敷地に供せられる土地なので宅地に該当する。

エ.　×　誤り
住宅の貸借の媒介を反復継続して営むことは、宅建業に該当する（宅地建物取引業法2条2号）。

２　二つ

３　三つ

４　四つ

Question

【問 28】宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)に規定する取引主任者及び宅地建物取引主任者証(以下この問において「取引主任者証」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

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	１　宅地建物取引業者は、20戸以上の一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所を設置し、売買契約の締結は事務所で行う場合、当該案内所には専任の取引主任者を置く必要はない。	解説：×・・・　法第十五条第一項（取引主任者の設置）の国土交通省令で定める場所は、次に掲げるもので、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約（予約を含む。以下この項において同じ。）若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるものとする。一　継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの二　宅地建物取引業者が十区画以上の一団の宅地又は十戸以上の一団の建物の分譲（以下この条、第十六条の五及び第十九条第一項において「一団の宅地建物の分譲」という。）を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所三　他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所四　宅地建物取引業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所（宅地建物取引業法施行規則6条の2より）本肢は、専任の取引主任者に該当します。
	２　未成年者は、成年者と同一の行為能力を有していたとしても、成年に達するまでは取引主任者の登録を受けることができない。	解説：×・・・試験に合格した者で、宅地若しくは建物の取引に関し国土交通省令で定める期間以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、国土交通省令の定めるところにより、当該試験を行つた都道府県知事の登録を受けることができる。ただし、次の各号のいずれかに該当する者については、この限りでない。一　宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者（宅地建物取引業法18条1項1号より）成年者と同一の行為能力を有していれば、取引主任者の登録を受けることができる。
	４　宅地建物取引主任者資格試験に合格した日から１年以内に取引主任者証の交付を受けようとする者は、登録をしている都道府県知事の指定する講習を受講する必要はない。	解説：○・・・取引主任者証の交付を受けようとする者は、登録をしている都道府県知事が国土交通省令の定めるところにより指定する講習で交付の申請前六月以内に行われるものを受講しなければならない。ただし、試験に合格した日から一年以内に取引主任者証の交付を受けようとする者又は第五項に規定する取引主任者証の交付を受けようとする者については、この限りでない。（宅地建物取引業法22条の2第2項より）
	３　取引主任者は、法第35条の規定による重要事項説明を行うにあたり、相手方から請求があった場合にのみ、取引主任者証を提示すればよい。	解説：×・・・取引主任者は、前三項の説明をするときは、説明の相手方に対し、取引主任者証を提示しなければならない。（宅地建物取引業法35条4項より）請求有無関係なく、取引主任者証を提示する必要があります。

Question

【問３０】　宅地建物取引業者Ａは、Ｂが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア　Ａは、Ｂが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の２第１項に規定する書面を作成しなかった。
イ　Ａは、Ｂの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。
ウ　Ａは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の９日後に当該売買契約を成立させた。
エ　Ａは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。

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	４　四つ
	１　一つ
	２　二つ
	３　三つ	ア.　違反する媒介契約については業者間でも適用され、媒介契約書作成は省略できない。イ.　違反する専任媒介契約の場合には、媒介契約の日から休業日数を除き7日以内（専属専任媒介契約の場合は5日以内）に、物件に関する所定事項について、指定流通機構に登録しなければならない（宅地建物取引業法34条の2第5項、同法施行規則15条の8）。これに反する特約は、無効である（同条9項）。ウ.　違反するエ.　違反しない「1週間に1回以上」なので違反しない。専任媒介契約においては、依頼者に対し、業務の処理状況を「2週間に1回以上」の頻度で報告しなければならない（専属専任媒介契約では「1週間に1回以上」。宅地建物取引業法34条の2第8項）。

Question

【問42】　宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢに宅地 (造成工事完了済み) を分譲する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、当該宅地の分譲価額は４，０００万円とする。

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	１　Ａは、手付金として４００万円をＢから受領したが、保全措置を講じなかった。	解説：違反しない・・・宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。（宅地建物取引業法39条1項）より、手付金としては、800万円までは受領できる。また、保存措置については、完成物件なので、代金の額の10％以下であり、1000万円以下であれば、手付金等の保全措置を講じる必要はありません。（宅地建物取引業法41条の2　1項）
	２　Ａは、手付金１００万円をＢから受領した後、中間金として６００万円を受領したが、中間金６００万円についてのみ保全措置を講じた。	解説：違反する・・・「手付金等」とは、代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。よって、選択肢１より、400万円を超えているので、100万円（手付金）+600万円（中間金）合計700万円に保全処置を講じる必要があります。
	３　ＡとＢは、「瑕疵担保責任を負うべき期間は、当該物件の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。	解説：違反する・・・１　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第五百七十条（売主の瑕疵担保責任）において準用する同法第五百六十六条第三項（地上権等がある場合等における売主の担保責任）に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。２　前項の規定に反する特約は、無効とする。（宅地建物取引業法40条1項2項）より
	４　ＡとＢは、「宅地に隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がＡの責めに帰すものでないときは、Ａは担保責任を負わない」旨の特約を定めた。	解説：違反する・・・選択肢3同様、買主に不利となる特約をしてはならない。

Question

【問36】建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者が、その取引の相手方に対して行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において「重要事項説明」とは同法第35条の規定に基づく重要事項の説明をいい、「重要事項説明書」とは同条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

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	２　この物件の契約条件につきましては、お手元のチラシに詳しく書いてありますので、重要事項説明は、内容が重複するため省略させていただきます。ただ、重要事項説明書の交付は、法律上の義務ですので、入居後、郵便受けに入れておきます。	違反する。重要事項の説明はチラシと重複する場合であっても省略することができない。また、重要事項の説明は宅地建物取引士の記名押印のある重要事項説明書を交付して行わなければならない。
	３　この物件の担当である取引主任者が急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある取引主任者欄を訂正の上、取引主任者である私が記名押印をし、代わりに重要事項説明をさせていただきます。私の宅地建物取引主任者証をお見せします。	違反せず正解。重要事項の説明は、宅地建物取引士であれば宅地建物取引士証を提示して物件の担当者以外の宅地建物取引士が行ってもよい。
	１　重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、取引主任者ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません。	違反する。重要事項の説明は、たとえ代表取締役であっても宅地建物取引士以外の者が行うことはできない。
	４　この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。	違反する。重要事項の説明は、宅地建物取引士が契約の成立までに重要事項説明書を交付して行わなければならない。

Question

〔問31〕宅地建物取引業法に規定する免許の基準に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

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	４　法人の役員のうちに刑法第２０４条（傷害）の罪を犯したことによる罰金の刑に処せられている者がいる場合は，免許を受けることができないが，刑の執行後５年を経過すれば，免許を受けることができる。	正しく正解。法人の役員中に傷害罪で罰金刑に処せられた者がいる場合には免許基準に抵触するが、執行後5年が経過すれば、免許を受けることができる（業法5条）。
	１　法人の役員のうちに刑法第１５９条（私文書偽造等）の罪を犯したことにより，罰金の刑に処せられている者がいる場合は，免許を受けることができないが，刑の執行後５年を経過すれば，免許を受けることができる。	誤り。法人の役員中に、私文書偽造罪で罰金刑に処せられた者がいても、免許基準には抵触しない（業法5条）。罰金刑で免許基準に抵触する罪名に注意すること。
	３　法人の役員のうちに宅地建物取引業法の規定に違反して，懲役の刑に処せられている者がいる場合は，免許を受けることができないが，罰金の刑であれば，直ちに免許を受けることができる。	誤り。宅建業法違反の場合、罰金刑でも免許基準に抵触する。法人の役員中に宅建業法違反で罰金刑に処せられた者がいる場合には、その刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過しないときは免許を受けることができない（業法5条）。
	２　法人の役員のうちに刑法第２１１条（業務上過失致死傷等）の罪により３年間の懲役の刑に処せられている者がいる場合は，免許を受けることができないが，判決に執行猶予がついていれば，直ちに免許を受けることができる。	誤り。懲役刑の執行猶予期間中は、「執行を受けることがなくなった」とは言えないので、いまだ免許を受けることができない（業法5条）。

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