1. 一つ

3. 三つ

１　一つ

解説：・・・消費税抜きの報酬額を計算します。
建物土地価格から土地代金を引き、課税されている建物価格の本体価格を計算し、報酬額を計算します。
5,250万円－2,100万円＝3,150万円
3,150万円÷1.05＝3,000万円（建物の本体価格）

よって、報酬額は、規定の計算式によると5,100万円×3％＋6万円＝159万円
課税対象：159万円×1.05＝1,669,500円となる。
（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額より）

ア　Ａ社はＢから3,340,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＤから1,670,000円の報酬を受領した。
解説：×・・・宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して依頼者から受けることができる報酬額は、規定の2倍以内とする。（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額　第2、3より）つまり、Ａ社とＣ社と合わせて報酬額の2倍以内です。1,669,500円×2倍＝3,339,000円を超えることはできない。Ａ社で、既に報酬額限度を超えている

イ　Ａ社はＢから2,200,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＡ社及びＤの了承を得た上でＤから1,239,000円の報酬を受領した。
解説：×・・・選択肢アより、2,200,000円＋1,239,000円＝3,439,000円で報酬額の限度額を超えている。

ウ　Ａ社はＢから1,660,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＤから1,669,500円を報酬として受領したほか、Ｄの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Ｄが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。
解説：○・・・報酬額は、2倍を超えていないので受領できます。
また、
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は賃借の代理又は媒介に関し、第2～第6までによるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額　第7より）となるので、現地調査費の50,000円も受領できます。

２　二つ

１　宅地建物取引業者は、20戸以上の一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所を設置し、売買契約の締結は事務所で行う場合、当該案内所には専任の取引主任者を置く必要はない。

解説：×・・・　法第十五条第一項（取引主任者の設置） の国土交通省令で定める場所は、次に掲げるもので、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約（予約を含む。以下この項において同じ。）若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるものとする。
一 　継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの
二 　宅地建物取引業者が十区画以上の一団の宅地又は十戸以上の一団の建物の分譲（以下この条、第十六条の五及び第十九条第一項において「一団の宅地建物の分譲」という。）を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
三 　他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
四 　宅地建物取引業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所
（宅地建物取引業法施行規則6条の2より）本肢は、専任の取引主任者に該当します。

２　未成年者は、成年者と同一の行為能力を有していたとしても、成年に達するまでは取引主任者の登録を受けることができない。

解説：×・・・試験に合格した者で、宅地若しくは建物の取引に関し国土交通省令で定める期間以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、国土交通省令の定めるところにより、当該試験を行つた都道府県知事の登録を受けることができる。ただし、次の各号のいずれかに該当する者については、この限りでない。一 　宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
（宅地建物取引業法18条1項1号より）成年者と同一の行為能力を有していれば、取引主任者の登録を受けることができる。

１　Ａは、手付金として４００万円をＢから受領したが、保全措置を講じなかった。

解説：違反しない・・・宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。 （宅地建物取引業法39条1項）より、手付金としては、800万円までは受領できる。
また、保存措置については、完成物件なので、代金の額の10％以下であり、1000万円以下であれば、手付金等の保全措置を講じる必要はありません。（宅地建物取引業法41条の2　1項）

３　ＡとＢは、「瑕疵担保責任を負うべき期間は、当該物件の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。

解説：違反する・・・
１　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第五百七十条（売主の瑕疵担保責任） において準用する同法第五百六十六条第三項（地上権等がある場合等における売主の担保責任） に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２　前項の規定に反する特約は、無効とする。（宅地建物取引業法40条1項2項）より

３　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければならない。

解説：○・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあつたつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。 （宅地建物取引業法49条）より

２　宅地建物取引業者は、従業者を業務に従事させる際に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければならないが、当該証明書を携帯させなかった場合でも、業務停止処分を受けることはない。

解説：×・・・宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。（宅地建物取引業法48条1項）より

２　一部の事務所を廃止した場合において、営業保証金又は弁済業務保証金を取り戻すときは、Ａ、Ｂはそれぞれ還付を請求する権利を有する者に対して6か月以内に申し出るべき旨を官報に公告しなければならない。

×　誤り
公告不要。「社員の地位を失ったとき」は必要。

１　新たに事務所を設置する場合、Ａは、主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべき営業保証金に、Ｂは、保証協会に納付すべき弁済業務保証金分担金に、それぞれ金銭又は有価証券をもって充てることができる。

×　誤り
保証協会の場合は金銭のみ。
保証協会の社員である宅建業者が新たに事務所を設置したときは、その日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない（宅地建物取引業法64条の9第2項）。
宅建業者は、事業の開始後新たに事務所を設置したときは、その事務所に関する営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない（宅地建物取引業法26条1項）。この供託は、金銭のみならず、一定の有価証券（国債証券、地方債証券など国土交通省令で定めるもの）をもって行うこともできる（宅地建物取引業法26条2項、25条3項）。

２　Ａ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｃとの間で、割賦販売の契約を締結したが、Ｃか賦払金の支払を遅延した。Ａ社は20日の期間を定めて書面にて支払を催告したが、Ｃがその期間内に賦払金を支払わなかったため、契約を解除した。

解説：違反する・・・宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の割賦販売の契約について賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、三十日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除し、又は支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができない。 （宅地建物取引業法42条1項より）　本肢は、20日となっているので、違反する。

３　Ａ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｄとの間で、割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えたが、Ｄは300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をＡ社名義のままにしておいた。

解説：違反しない・・・宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の割賦販売を行なつた場合には、当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡すまで（当該宅地又は建物を引き渡すまでに代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けていない場合にあつては、代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けるまで）に、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。（宅地建物取引業法43条1項より）本肢は、受領した額が十分の三を超えていないために違反しません。

３　宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬とは別に、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。

解説：×・・・依頼者から依頼の広告であれば、報酬とは別に広告料金を受領することができます。（国土交通省告示より）

１　宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事が完了するまでの間は、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることはできない。

解説：○・・・宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項 又は第二項 の許可、建築基準法 （昭和二十五年法律第二百一号）第六条第一項 の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。（宅地建物取引業法33条より）

３　ウ、エ

２　イ、ウ

ア　A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
解説：×・・・宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、規定事項を記載した書面を交付しなければならない。（宅地建物取引業法37条より）
宅地建物取引業は、　宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。
（宅地建物取引業法2条2項2号より）また、自ら貸主は、宅地建物取引業に当たらない。

イ　A社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、当該売買契約の各当事者のいずれに対しても、37条書面を交付しなければならない。
解説：○・・・選択肢1の解説より、建物の売買は、37条書面の交付に該当します。また、媒介している場合は、各当事者に37条書面を交付する必要があります。

ウ　Ａ社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を記載した37条書面を交付しなければならない。
解説：○・・・天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
（宅地建物取引業法37条1項10号より）本肢は、37条書面の要件です。

エ　Ａ者は、建物の売買に関し、自ら売主として契約を締結した場合に、その相手方が宅地建物取引業者であれば、37条書面を交付する必要はない。
解説：×・・・宅地建物取引業者同士の取引でも37条書面の交付は、必要です。

３　宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに従たる事務所を設置したときは、その従たる事務所の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

誤り。宅地建物取引業者は、事業の開始後、新たに従たる事務所を設置したときは、主たる事務所の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、免許を受けた交通大臣又は都道府県知事にその旨を届け出なければならない。

４　宅地建物取引業者が、営業保証金を金銭及び有価証券をもって供託している場合で、主たる事務所を移転したためその最寄りの供託所が変更したときは、金銭の部分に限り、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。

誤り。営業保証金の保管替えは、営業保証金を金銭のみで供託した場合に行うものである。