３　三つ

２　二つ

３　三つ

１　一つ

ア.　〇　正しい
用途地域内の土地なので宅地に該当する。
宅地建物取引業法において、「宅地」とは、以下のものを指す（宅地建物取引業法2条1号）。
1. 建物の敷地に供せられる土地
2. 用途地域内の土地（道路・公園・河川などは除く）

イ.　×　誤り
住宅の貸借の媒介を反復継続して営むことは、宅建業に該当する（宅地建物取引業法2条2号）。

免許が不要なのは、
1. 国・地方公共団体
2. 信託会社
3. 破産管財人

ウ.　×　誤り
用途地域外でも、建物の敷地に供せられる土地なので宅地に該当する。

エ.　×　誤り
住宅の貸借の媒介を反復継続して営むことは、宅建業に該当する（宅地建物取引業法2条2号）。

１　Ａ社の代表者である乙は、取引主任者ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してＢ社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引主任者証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。

解説：違反する・・・宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。（宅地建物取引業法35条1項より） 取引主任者が説明する必要があります。

２　Ａ社の従業者である丁は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引主任者証を持っていたため、丁がその宅地建物取引主任者証を提示した上、Ｂ社の代表者丙に重要事項説明を行った。

解説：違反する・・・取引主任者は、の登録が消除されたとき、又は取引主任者証が効力を失つたときは、速やかに、取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に返納しなければならない。（宅地建物取引業法22条の2　6項より）どんなものでも有効期間が満了しているものを使用できないと思います。

２　当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の2割とし、違約金の額を売買代金の1割とする定めは、これらを合算した額が売買代金の3割を超えていないことから有効である。

解説：×・・・宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。（宅地建物取引業法38条1項より）

４　Ａは、当該売買契約の締結日ににＢから手付金を受領し、翌日、Ｂから内金を受領した。その2日後、ＡがＢに対して、手付の倍額を償還することにより契約解除の申出を行った場合、Ｂは、契約の履行に着手しているとしてこれを拒むことができる。

解説：○・・・選択肢3の解説の宅地建物取引業法39条の2項より、当事者の一方が履行に着手すると契約が解除することができません。今回は、Ｂが内金を支払っていることから、契約の履行に着手していることになります。

２　Ａ社は、業務上知り得た秘密について、正当な理由がある場合でなければ他にこれを漏らしてはならないが、Ａ社の従業者 a についても、a が専任の取引主任者であるか否かにかかわらず同様に秘密を守る義務を負う。

解説：○・・・宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱つたことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。宅地建物取引業を営まなくなつた後であつても、また同様とする。 （宅地建物取引業法45条）
宅地建物取引業者の使用人その他の従業者は、正当な理由がある場合でなければ、宅地建物取引業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。宅地建物取引業者の使用人その他の従業者でなくなつた後であつても、また同様とする。（宅地建物取引業法75条の2）

１　Ａ社は、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、指定流通機構に登録を行った物件について売買契約が成立した場合は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知しなければならず、当該通知を怠ったときは指示処分を受けることがある。

解説：○・・・前項の宅地建物取引業者（専任媒介）は、第五項（指定流通機構）の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない（宅地建物取引業法34条の2　7項）
当該通知を怠ると指示処分を受けることがある。（宅地建物取引業法65条）

３　三つ

ア　A社の従業員は、勧誘に先立ってＡ社の商号及び自らの氏名を告げてから勧誘を行ったが、勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった。
解説：違反する・・・宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、第三十五条第一項第十四号イ（重要事項の説明）に規定する宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令・内閣府令（選択肢イの解説）で定めるもの及びその他の宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。 （宅地建物取引業法47条の2　3項より）

イ　A社の従業員は、「将来、南側に5階建て以上の建物が建つ予定は全くない。」と告げ、将来の環境について誤解させるべき断定的判断を提供したが、当該従業員には故意に誤解させるつもりはなかった。
解説：違反する・・・法第四十七条の二第三項 の国土交通省令・内閣府令及び同項 の国土交通省令で定める行為は、次に掲げるものとする。
一 　宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をすること。
イ　当該契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること。
ロ　正当な理由なく、当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと。
ハ　当該勧誘に先立つて宅地建物取引業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うこと。
ニ　宅地建物取引業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること。
ホ　迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問すること。
ヘ　深夜又は長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること。
二 　宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと。
三 　宅地建物取引業者の相手方等が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、又は妨げること。（宅地建物取引業法施行規則16条の12より）

ウ　A社の従業員は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した。
解説：違反しない・・・手付金を貸し付けたり等は、違反するが、売買代金を引き下げることで契約の締結を誘引しても、違反しない。

エ　A社の従業員は、勧誘の相手方から、「午後3時に訪問されるのは迷惑である。」と事前に聞いていたが、深夜でなければ迷惑にはならないだろうと判断し、午後3時に当該相手方を訪問して勧誘を行った。
解説：違反する・・・選択肢ア・イの解説にある宅地建物取引業法施行規則16条の12　ホから違反する。

４　四つ

２　宅地建物取引業者でない買主Ｃとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Ｃが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物についての瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。

×　誤り
民法よりも買主に不利な特約「瑕疵担保責任を負わない」はできない。
「瑕疵担保期間を引渡しの日から２年以上」とする特約は可能（宅地建物取引業法40条1項）。

１　宅地建物取引業者でない買主Ｂが、法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフについてＡより書面で告げられた日から7日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、9日目にＡに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。

×　誤り
7日目に契約解除の書面を発送している時点でクーリングオフの効力は発生している。

３　Ｃ社が乙県にのみ事務所を設置し、Ｄが丙県に所有する１棟のマンション（10戸）について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、Ｃ社は乙県知事の免許を受けなければならない。

解説：○・・・選択肢１のように、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置しているので、本肢は、乙県知事の免許を受ければよい。

４　宅地建物取引業を営もうとする者が、国土交通大臣又は都道府県知事から免許を受けた場合、その有効期間は、国土交通大臣から免許を受けたときは５年、都道府県知事から免許を受けたときは３年である。

解説：×・・・前項（宅地建物取引業法3条1項）の免許の有効期間は、五年とする。（宅地建物取引業法3条2項より）　国土交通大臣、都道府県知事の免許の有効期間は5年である。

１　一つ

２　二つ

ア　Ａ社が、Ｂとの間に専任媒介契約を締結し、甲宅地の売買契約を成立させたときは、Ａ社は、遅滞なく、登録番号、取引価格、売買契約の成立した年月日、売主及び買主の氏名を指定流通機構に通知しなければならない。
解説：×・・・5宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者（以下「指定流通機構」という。）に登録しなければならない。
7　前項の宅地建物取引業者は、第五項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。
（宅地建物取引業法34条の2第5項、第7項より）
法第三十四条の二第七項 の規定による通知は、次に掲げる事項について行うものとする。
一 　登録番号
二 　宅地又は建物の取引価格
三 　売買又は交換の契約の成立した年月日
（宅地建物取引業法施行規則15条の11より）
これより、売主及び買主の氏名を指定流通機構に通知する必要はない。

イ　Ａ社は、Ｂとの間に媒介契約を締結し、Ｂに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
解説：○・・・宅地建物取引業者は、価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
（宅地建物取引業法34条の2第2項より）

ウ　Ａ社がＢとの間に締結した専任媒介契約の有効期間は、Ｂからの申出により更新することができるが、更新の時から３月を超えることができない。
解説：○・・・３　依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
４ 　前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。
（宅地建物取引業法34条の2第3項、第4項より）

４　ウ、エ

１　ア、イ

ア　Aは、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Bに対し、取引主任者でない従業員に説明をさせた。
解説：違反する・・・宅地建物取引業者は、宅地又は建物に係る信託（当該宅地建物取引業者を委託者とするものに限る。）の受益権の売主となる場合における売買の相手方に対して、その者が取得しようとしている信託の受益権に係る信託財産である宅地又は建物に関し、その売買の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、規定事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。ただし、その売買の相手方の保護のため支障を生ずることがない場合として国土交通省令で定める場合は、この限りでない。 （宅地建物取引業法35条第3項より）

イ　Aは、当該信託の受益権の売買契約を締結する半年前に、買主Cに対して当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明していたので、今回は説明を省略した。
解説：違反しない。・・・選択肢１の宅地建物取引業法35条第3項のただし書きとは、
書面を交付して説明をした日（この項の規定により書面を交付して説明をしたものとみなされた日を含む。）から一年以内に当該説明に係る売買契約と同一の内容の売買契約の締結を行つた場合には、当該締結の日において書面を交付して説明をしたものとみなして、前項第二号の規定を適用する。 （宅地建物取引業法施行規則16条の4の4第2項より）

ウ　Aは、買主Dが金融商品取引法第2条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した。
解説：違反しない。・・・　選択肢１の宅地建物取引業法35条第3項のただし書きとは、金融商品取引法 （昭和二十三年法律第二十五号）第二条第三十一項 に規定する特定投資家（同法第三十四条の二第五項 により特定投資家以外の顧客とみなされる者を除く。）及び同法第三十四条の三第四項 により特定投資家とみなされる者を信託の受益権の売買の相手方とする場合（宅地建物取引業法施行規則16条の4の4第1項第1号より）

エ　Aは、当該信託財産である建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結していたが、買主Eに対しその説明を省略した。
解説：違反する。・・・当該信託財産である宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を講じられているときは、その概要（宅地建物取引業法施行規則第16条の4の7第6号より）